深圳商報
謝惠茜
2025-11-26 08:40
11月4日晚間，瑞慈醫療（01526.HK）發布公告，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門診部有限公司購入上海徐匯濱江云錦東方三期一套聯排別墅，耗資約1.99億元人民幣（下同）。瑞慈醫療同時披露，購房款將由公司內部資源撥付，無需外部融資。
據公告披露，瑞慈醫療購買的是位于龍啟路377弄13幢40號的1~4層住宅單元，建筑面積約為570.06平方米。根據成交價匡算，這套別墅成交單價約34.9萬元/平方米，高于29.8萬元/平方米的備案均價，并刷新今年上海頂豪成交單價紀錄。
目前瑞慈醫療已向上海東航置業有限公司支付了3000萬元初步訂金，約1.69億元尾款將于11月30日前支付。
據悉，由于此次買房金額占瑞慈醫療現金儲備比例超過5%，觸發了信息披露，才曝光了買房一事。據瑞慈醫療2025年中報，截至2025年6月30日，該公司現金及現金等價物約為10.29億元。
瑞慈醫療：資產抵押規模半年翻番
瑞慈醫療在公告中指出，收購事項對公司而言為一項優良的中長期投資，該物業位處上海市核心商業及生活區之一，中長遠發展會有良好的資本增值潛力，可為公司提供合理水平的回報。
盡管買房用的是自有資金，無需融資，但從資金占比來看，瑞慈醫療這筆投資也算下了重注。按11月12日港股收市，瑞慈醫療的市值約為15.90億港元（約為14.56億元人民幣）匡算，這筆投資的交易資金相當于瑞慈醫療市值約13.67%。
公開信息顯示，瑞慈醫療隸屬于上海瑞慈醫療投資集團有限公司，總部位于上海，旗下涵蓋綜合醫院、體檢中心、高端養老社區及婦兒醫療等板塊。截至2025年6月，其擁有1家綜合醫院和86家體檢中心（76家已運營），覆蓋29個城市，主要布局于一線及新一線城市。
目前，公司正處于業績調整期。2025年上半年，瑞慈醫療收入11.45億元，同比減少7%，公司對此解釋為受外部競爭壓力影響，導致收入下滑。其中綜合醫院業務收入約為2.2億元，同比下跌28.7%。
因此，盡管今年上半年，瑞慈醫療的毛利率從2024年同期的32.2%上漲至35.6%，但收入下滑仍導致公司凈利潤出現明顯下跌。2025年上半年，瑞慈醫療凈利潤5594萬元，同比下滑34.18%。
另一方面，2025年上半年瑞慈醫療資產負債率為46.2%，相比2024年年末的46.4%有所下調，但半年之內，該公司資產抵押的規模幾近翻倍。
今年上半年，瑞慈醫療資產抵押達到最近兩年來的峰值。2025年中報披露，該公司抵押了大約1.9億元資產，而2024年年末，該公司抵押資產約為6000萬元。2023年年末約為1.35億元，2024年上半年約為1.41億元。
在此背景下，瑞慈醫療選擇增持核心城市核心地段資產。
截至2025年6月30日，瑞慈醫療物業及設備類資產約14.36億元，較2024年年末減少5610萬元。此次買房交易完成后，瑞慈醫療物業及設備類資產將變為約16.35億元，占總資產比例將從30.45%升至約34.67%。
分析人士指出，醫療主業承壓，瑞慈醫療尋求其他投融資途徑，這一決策反映出部分民營醫療機構的困境：在醫保控費與市場競爭雙重壓力下，瑞慈醫療選擇將資金投向一線城市核心地段的優質資產，通過非醫療資產配置維持現金流，也可在一定程度上對沖醫療主業盈利增長的下滑。
云錦東方重新殺入上海頂豪圈
今年以來，上海豪宅市場走出獨立行情，不少豪宅項目賣出高價。根據今年上海新房備案單價信息，此前高福云境最高單價為27.33萬元/平方米，金陵華庭最高單價為?32.68萬元/平方米。
相比之下，瑞慈醫療此次收購，以34.9萬元/平方米的單刷新了今年上海頂豪單價新高。
不過，相比2024年9月開盤的翠湖天地六期獨棟別墅最高達40萬元/平方米的成交價，目前為止上海頂豪價格天花板尚未被捅破。
值得一提的是，相似的“戲份”已在上海頂豪圈上演過。10月31日，郭孔華（馬來西亞首富郭鶴年之子）以1.17億元購入上海黃浦區金陵華庭一套449平方米的四室房源，單價約26萬元/平方米。
短短幾天內，上海頂豪圈資本潮涌。瑞慈醫療的買單，讓云錦東方再次進入公眾視野。
云錦東方是上海最早一批頂豪網紅盤之一，以地段、建筑風格、產品品質等引發市場關注。該項目首次開盤時間是2013年3月份，后續在2016年、2018年、2019年、2022年多次開盤，直至今年已是最后一批房源在售。
長期以來，該項目的二手房價格高于一手房價格，并形成價格倒掛優勢。
中介人士指出，在上海樓市上行階段，該項目新房均價曾低至13.2萬元/平方米~16.5萬元/平方米，而二手房平層產品掛牌均價超20萬元/平方米，別墅單價更是逼近30萬元/平方米，一套房源總價倒掛最高可達3000萬元，讓購房者普遍抱有“買到即賺到”的心理。
該人士表示，價格倒掛、地段品質與圈層價值等多重優勢，使得云錦東方能夠做到長期熱銷。在該項目前幾批次的銷售中，甚至出現認購率高達667%、有關部門喊停預售先勸退“黃牛黨”等現象。
上述中介人士透露，瑞慈醫療買下的是景觀位置最好的一棟樣板間，疊加價值不菲的裝修包，實際成交價格應不止于該公司公告的數字。不過此信息尚未經過開發商確認。無論如何，瑞慈醫療此番兜里揣著10億元現金，豪爽買下上海市值2億元的別墅，無異于給云錦東方做了一次活廣告。
