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今年國慶、中秋“雙節(jié)”迎來加長版8天黃金周假期，各路商家翹首以待，迎接這一撥客流。臨近假期，深圳迎來全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)前海冰雪世界開業(yè)，為炎熱的深圳帶來一股冰雪浪潮，三季度零售和辦公市場(chǎng)還有哪些值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)？戴德梁行發(fā)布2025第三季度深圳零售及寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場(chǎng)再迎28萬平方米新供應(yīng)，項(xiàng)目定位各有千秋，冷熱交替。

深圳零售市場(chǎng)供應(yīng)熱度不減

市場(chǎng)報(bào)告顯示，三季度，深圳零售市場(chǎng)供應(yīng)端維持熱度，深圳大悅城、前海冰雪世界、深圳灣萬象城二期相繼開業(yè)，為深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場(chǎng)再增添約28萬平方米的新供應(yīng)，全市存量上升至775.7萬平方米。

新項(xiàng)目在定位以及品牌引進(jìn)上各有千秋：聚焦于居民日常消費(fèi)的深圳大悅城開業(yè)兩月，日均客流達(dá)15萬人次，總銷售額近3.7億元；前海冰雪世界配套主題商業(yè)將分批面世，依托全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)，多業(yè)態(tài)全天候的消費(fèi)場(chǎng)景讓冰雪經(jīng)濟(jì)得以在濱海城市實(shí)現(xiàn)文體旅“乘數(shù)效應(yīng)”；深圳灣萬象城二期以新奢生活主場(chǎng)為主題引進(jìn)近300家品牌，其中區(qū)域首店120余家，覆蓋戶外、美妝、數(shù)碼、美食等全品類業(yè)態(tài)，與一期國際奢品、珠寶腕表形成互補(bǔ)，同時(shí)完善后海空中連廊進(jìn)一步打通了后海—深圳灣商圈慢行動(dòng)線，推動(dòng)商圈提質(zhì)升級(jí)、融合發(fā)展。

圖1：深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金/空置率 

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

前7月，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速恢復(fù)至3.6%，較去年全年的增速提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品零售的增速為3.8%，領(lǐng)先餐飲增速2.0個(gè)百分點(diǎn)。三季度，深圳零售市場(chǎng)物業(yè)需求端亦可見相似趨勢(shì)，新入駐品類個(gè)數(shù)中，零售占比55.6%，高出餐飲品類比重19.9個(gè)百分點(diǎn)。女裝繼續(xù)位居零售品類第一，運(yùn)動(dòng)戶外躍升至第二，占零售類比重約10.7%，同時(shí)細(xì)化品類專門店有擴(kuò)張趨勢(shì)，如sidas鞋墊、嗒嗒旋扣鞋帶。超市的入駐帶動(dòng)部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化，如嘉樂道引進(jìn)永輝、福永萬達(dá)廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪?shù)龋钛a(bǔ)了周邊居民對(duì)綜合商超的需求。

地方特色菜館占餐飲品類比重約18.4%，三季度熱門轉(zhuǎn)向江西菜，其中歐記大排檔擴(kuò)張至保利文化廣場(chǎng)、領(lǐng)展中心城；胡恰入駐深圳萬象城、萬象天地。新式飲品及奶茶占比13.2%，北京品牌李茶的茶、閩南特色茶飲品牌禮厚茶肆、上海新中式酸奶樓下酸奶等均有落子。

西部板塊將是近期供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域

商家在選址策略上保持謹(jǐn)慎，為控制成本和降低風(fēng)險(xiǎn)，偏向于成熟項(xiàng)目的小面積鋪位，而部分運(yùn)營商也將大面積的鋪位進(jìn)行分割，靈活應(yīng)對(duì)當(dāng)下需求趨勢(shì)。整體來看，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比二季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。

戴德梁行預(yù)測(cè)，至2026年末，深圳預(yù)計(jì)將有53.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心入市。粉絲消費(fèi)成為商業(yè)領(lǐng)域的熱議話題，深圳已有部分商場(chǎng)應(yīng)需增設(shè)明星、動(dòng)漫人物等應(yīng)援打卡點(diǎn)以吸引顧客駐足。三季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得每月753.3元/平方米，同比下降2.9%。消費(fèi)需求的增長仍有待穩(wěn)固，同時(shí)持續(xù)供應(yīng)下面臨市場(chǎng)競爭，不少運(yùn)營商提供停車優(yōu)惠、免費(fèi)租借充電寶等提升細(xì)致服務(wù)以增加客戶黏性。

供應(yīng)端集中放量促全市甲級(jí)寫字樓吸納量回升，小眾科技企業(yè)入駐添市場(chǎng)活力

截至2025年三季度末，隨著新增項(xiàng)目陸續(xù)投入使用，深圳甲級(jí)寫字樓存量規(guī)模攀升至887.9萬平方米。從供應(yīng)分布來看，三季度新增供應(yīng)集中于前海片區(qū)，有助于推動(dòng)該片區(qū)商務(wù)氛圍及相應(yīng)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善。

然而，新增供應(yīng)的集中釋放亦進(jìn)一步加劇市場(chǎng)供需不平衡的狀況，使得全市甲級(jí)寫字樓空置率較上季度上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至29.0%。激烈的市場(chǎng)競爭促使業(yè)主加大租金讓步力度，三季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金進(jìn)一步下探至每月153.4元/平方米，環(huán)比下降4.2%、同比下降11.2%。租金下行與新增供應(yīng)刺激下，三季度全市凈吸納量達(dá)到9.2萬平方米，創(chuàng)下2024年以來的季度新高。

圖2：深圳甲級(jí)寫字樓租金&空置率 

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

戴德梁行認(rèn)為，當(dāng)前，業(yè)主除采用下調(diào)租金、延長免租期等常規(guī)手段外，亦在積極探索多元化路徑，以強(qiáng)化物業(yè)對(duì)有限客戶資源的吸引力。其中一大趨勢(shì)體現(xiàn)為業(yè)主與寫字樓運(yùn)營服務(wù)商的合作模式轉(zhuǎn)型：二者正從傳統(tǒng)租賃關(guān)系向合作伙伴關(guān)系升級(jí)，具體表現(xiàn)為業(yè)主提供辦公空間載體，專業(yè)運(yùn)營商則承接“拎包入住”一體化解決方案及配套商務(wù)服務(wù)。該模式通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的機(jī)制，有效提升雙方的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

前三季度甲級(jí)寫字樓租賃需求主要集中于TMT、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易四大行業(yè)。具體至三季度，TMT行業(yè)中，跨境電商平臺(tái)、教育/學(xué)習(xí)軟件、電子游戲、AI芯片、智能駕駛等領(lǐng)域均有不錯(cuò)成交表現(xiàn)。同時(shí)，在市場(chǎng)租金下行及企業(yè)自身業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的雙重影響下，部分專攻小眾細(xì)分領(lǐng)域的科技公司逐步進(jìn)入甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步豐富了租戶結(jié)構(gòu)。三季度，受益于商務(wù)空間運(yùn)營商活躍度的提升，專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃面積較前兩季度有所恢復(fù)；金融業(yè)租賃需求亦在經(jīng)歷前兩季度的相對(duì)低迷后出現(xiàn)回升。此外，酒店業(yè)態(tài)及循環(huán)經(jīng)濟(jì)、新消費(fèi)、物流領(lǐng)域企業(yè)在本季度均錄得較大面積的租賃成交，為整體市場(chǎng)注入活力。

競爭加劇或?qū)⒓ぐl(fā)更多寫字樓運(yùn)營創(chuàng)新探索

待入市的龐大供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇未來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的去化壓力。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過有效策略提升所持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力，同時(shí)筑牢資產(chǎn)運(yùn)營的安全邊界，已成為業(yè)主和運(yùn)營方不得不思考和解決的問題，這也將進(jìn)一步推動(dòng)寫字樓運(yùn)營領(lǐng)域出現(xiàn)更多創(chuàng)新性探索與實(shí)踐。