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毛軍
2025-10-23 12:15
廣州土地市場迎來兩位“過江龍”的激烈競逐。
10月21日，廣州市番禺區黃沙島地塊成功出讓。這宗地塊經過16輪競價，綠城、龍湖輪番出價，最終被綠城華南摘得，總價約4.97億元，成交樓面價約2.59萬元/平方米，溢價率約17.8%。
這是一宗低密度地塊。根據出讓公告，這宗地塊出讓面積1.74萬平方米，容積率1.1，建筑面積1.92萬平方米，起拍價4.2億元，樓面起價2.2萬元/平方米。毫無疑問，這是一宗適合打造改善型產品的地塊，加之總價不高，綠城、龍湖這兩家以產品力見長的房企參與也并不令外界意外。
據21世紀經濟報道記者了解，綠城、龍湖兩家房企為摘下這宗地塊做了十足的準備，在前策階段也已經基本確定面積段、產品類型以及樓棟布局等。最終，綠城出價更高摘得了這宗地塊。
今年以來，廣州土地市場出現明顯轉變，近郊、遠郊區域頻繁通過低密度地塊吸引房企的投資。除了黃沙島這宗地塊外，花都、增城也均有低密度地塊上架。在建設“好房子”的基調推動之下，廣州住宅市場產品也將迎來迭代。
被追捧的地塊
黃沙島地塊自掛牌之初，就受到了市場的高度關注。其中主要的原因是，黃沙島地塊所在區位是番禺傳統的別墅區，是臨江低密度地塊，周邊又有置換需求，對房企而言具備打造好產品的空間。
根據出讓公告，黃沙島地塊容積率不高于1.1，建筑高度不高于24米，建筑密度不高于32%。在配建方面，也僅配建建筑面積1900平方米的公共服務及市政交通設施，包括200平方米的社區居委會、1025平方米的社區少年宮等。
克而瑞分析稱，黃沙島地塊在“南向江景+低容積率+新規產品+靜中有鬧”四大優點加持下，未來有望吸引高凈值人群買入。其中地塊周邊三公里內近一年供應3宗涉宅用地，成交2宗，成交總價8.1億元，溢價率7.95%。
最終，黃沙島地塊也不負眾望，取得了預期的成交結果。綠城華南以總價約4.97億元摘得這宗地塊，成交樓面價約2.59萬元/平方米，溢價率約17.8%。
克而瑞分析稱，黃沙島地塊刷新了自2023年以來番禺區涉宅用地成交溢價率的“天花板”，此前溢價率最高的是華潤置地競得的長隆萬博地塊，溢價率為15%。與此同時，黃沙島地塊的成交樓面價躍升至2023年至今番禺區第二高，僅次于長隆萬博地塊。
據21世紀經濟報道記者從熟悉地塊的人士處獲得的消息，考慮到舒適度以及產品定位，綠城摘得這宗地塊后將打造疊墅為主的產品，疊墅面積段也將大于市面常見的產品，預計套均總價超過1000萬元。
盡管這宗地塊先天條件不錯，但對于房企而言拿下仍然需要一定的實力。一位全國性房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，“黃沙島地塊的機會在于廣州比較缺低密度的產品，所以對綠城來說是有機會做好的。但是地塊本身也不能太大，因為番禺主要是地緣客，這個項目最終在50多套左右會相對好賣一些。”
“好房子”迭代
近年來，廣州非核心區域紛紛加快低密度地塊的供應，積極推進“好房子”建設。
今年6月，增城區荔湖街新城大道東側107畝住宅用地成功出讓，由廣州市增城區城苑投資發展有限公司以6.25億元競得。這宗地塊面積7.16萬平方米（約107畝），容積率1.02，計容建筑面積7.3萬平方米，建筑密度35%，綠地率30%。
同期，花都區也成功出讓一宗低密度地塊，由寶信地產子公司廣州市智悅房地產開發有限公司以底價約2.7億元拿下，寶信地產為花都區屬國企智都集團旗下企業。這宗地塊為低密度純住宅用地，可建設用地面積1.57萬平方米，容積率1.8，計算容積率建筑面積2.83萬平方米，成交樓面地價約9500元/平方米。
增城、花都和番禺紛紛供應低密度地塊，也是順應市場的需求。上述郊區區域，別墅成交相對活躍。
以番禺為例，克而瑞數據監測顯示，今年前9個月，番禺區均價突破10萬元/平方米的一手別墅成交占比15%，較去年同時期提升12%。不僅一手別墅活躍，番禺二手別墅更呈現出走旺的態勢。克而瑞數據監測顯示，今年前9個月番禺區二手別墅成交278套，位列全市11區第一。
一位華南房企的總部人士對21世紀經濟報道記者分析稱，從規劃和需求來看，近郊、遠郊區域的低密度住宅更貼合市場需求。“這些區域的人口密度并沒有那么大，并不需要建設大面積的高容積率住宅。而且從成熟市場的經驗來看，大多數人口的聚集區都是在郊區，產品也以別墅、低密度洋房為主，舒適度會更高。”
為了應對市場的變化，廣州郊區也全力做好工作。廣州規劃和自然資源局增城區分局就表示，要差異化營造與廣州老城區不同風貌的高品質住宅區，打造高品質、低密度、定制化住宅產品。
廣州規劃和自然資源局增城區分局認為，應該主動適應市場調控，尋找差異化競爭優勢，結合增城區定位、荔湖周邊片區規劃以及地塊開發情況，以需定供策劃供應稀缺低密優質居住用地，圍繞荔湖和增江碧道打造高品質、低密度住宅，提升整體片區開發品質，探索土地出讓新路徑。
此外，在招商方面，廣州規劃和自然資源局增城區分局也提到，將結合地塊基礎情況，提前研究出具規劃條件附圖，謀劃地塊規劃設計方案、建筑強排方案，形成地塊效果圖，大力開展招商推介，推動打造低密度高品質住宅標桿產品。
在各區的努力之下，廣州“好房子”建設也邁上新的臺階，好產品也迎來迭代之時。
上述華南房企總部人士表示，“華南之前的產品受制于容積率等因素，多數在規劃、密度和舒適度上都做了退讓，例如對視嚴重，動輒40層以上以及通風性不好等。低密度地塊出來能夠給予房企很大的空間，可以做梯戶比很優秀而且空間尺度感強的產品，對購房者來說也是利好的消息。”
