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2024年以來(lái)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)整的雙重驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”態(tài)勢(shì)，逐步從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化與高質(zhì)量發(fā)展新階段。在公募REITs市場(chǎng)，江蘇省在智慧城市、綜合交通、租賃住房和數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域正不斷打造現(xiàn)代化標(biāo)桿。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，按項(xiàng)目主申報(bào)地統(tǒng)計(jì)，江蘇省已成功推動(dòng)8只REITs發(fā)行上市，募集資金240億元；按運(yùn)管機(jī)構(gòu)所在地統(tǒng)計(jì)，有6只REITs的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)坐落于江蘇；按底層資產(chǎn)所在地統(tǒng)計(jì)，共有12只REITs的19個(gè)底層資產(chǎn)位于江蘇省境內(nèi)，項(xiàng)目數(shù)量、資產(chǎn)數(shù)量以及募資規(guī)模穩(wěn)居全國(guó)前列。

目前，江蘇省在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行方面已經(jīng)形成了“儲(chǔ)備+培育+發(fā)行多軌并行”的格局。其中，作為我國(guó)首批九單基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的代表之——東吳蘇園REIT于2021年6月21日在上交所掛牌上市。項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行公募REITs獲得的凈回收資金拉動(dòng)了超過(guò)90億元增量資金優(yōu)先用于支持園區(qū)生物、新材料、信息技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在形成資本和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的同時(shí)，有效促進(jìn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展。

2022年11月15日掛牌上市的華泰江蘇交控REIT，作為江蘇省首單獲批的高速公路基礎(chǔ)設(shè)施REITs，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)配售對(duì)象數(shù)量最多、有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高等多項(xiàng)高速公路公募REITs新紀(jì)錄。其底層資產(chǎn)滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）是長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)內(nèi)連接“滬蘇浙”三地的重要交通“紐帶”。該REITs項(xiàng)目的募集資金全部用于滬武高速太倉(cāng)至常州段改擴(kuò)建工程。項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“華泰江蘇交控REIT的成功發(fā)行，有效拉動(dòng)了滬武高速太倉(cāng)至常州段改擴(kuò)建工程360.5億元的總投資，在全國(guó)范圍內(nèi)首次解決了高速公路服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地確權(quán)的問(wèn)題，為江蘇省存量高速公路資產(chǎn)有效盤活探明了路徑。”

蘇州恒泰租賃住房REIT作為江蘇省首單租賃住房公募REITs，于2025年5月21日上市，開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)三角人才安居工程與資本市場(chǎng)深度聯(lián)動(dòng)的新模式。該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為菁英公寓——是蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)最成熟的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，運(yùn)營(yíng)15年來(lái)累計(jì)服務(wù)超3.4萬(wàn)名人才，截至2024年末的出租率為93.33%。作為全省金融創(chuàng)新、國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)新以及租賃住房行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有益探索，蘇州恒泰租賃住房REIT為全省租賃住房資產(chǎn)存量的盤活提供了寶貴范本。

值得一提的是，近期剛剛上市的首批數(shù)據(jù)中心REITs之一——南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)REIT，是江蘇省在利用資產(chǎn)證券化工具支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)科技發(fā)展方面取得的又一里程碑。作為長(zhǎng)三角樞紐節(jié)點(diǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)昆山國(guó)金數(shù)據(jù)中心2024年可再生能源使用比例達(dá)100%，電能利用效率PUE水平為1.24，處于華東區(qū)域領(lǐng)先位置。項(xiàng)目募集的24億元資金將投入到其他數(shù)據(jù)中心的建設(shè)與升級(jí)中，為數(shù)字基建領(lǐng)域打造可復(fù)制的“募投管退”全周期解決方案，成為了江蘇省踐行“科技金融、綠色金融、數(shù)字金融”大文章的鮮活案例。

作為全國(guó)首批、江蘇省首個(gè)公募REITs的參與者，新建元控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)葉曉敏表示：“一方面，我們希望借助資本市場(chǎng)力量，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，更好地融入長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略；另一方面，通過(guò)資產(chǎn)證券化上市，有助于更好地實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，特別是通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)作的市場(chǎng)化機(jī)制，有助于推動(dòng)國(guó)企經(jīng)營(yíng)管理體制機(jī)制創(chuàng)新和市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。”

新項(xiàng)目紛紛上馬的背后，離不開(kāi)原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)的積極推動(dòng)，來(lái)自地方政府的支持更不容忽視。

自2020年4月全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，江蘇省高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行工作，并將其寫(xiě)入了省“十四五”規(guī)劃綱要，出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的若干措施》等支持政策，提出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs保持健康發(fā)展，鼓勵(lì)在更廣領(lǐng)域開(kāi)展創(chuàng)新探索，落實(shí)國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，對(duì)于回收資金再投資符合條件的新項(xiàng)目，積極支持申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金等配套措施。

此外，2022年以來(lái)，江蘇省各市政府及相關(guān)行業(yè)主管部門也陸續(xù)出臺(tái)各類政策支持REITs建設(shè)發(fā)展。例如，南京市出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的若干措施》《南京市盤活存量資產(chǎn)資源行動(dòng)方案（2023—2025年）》；蘇州市出臺(tái)了《關(guān)于蘇州市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見(jiàn)》；無(wú)錫市出臺(tái)了《無(wú)錫市推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展若干措施》等。

據(jù)了解，江蘇證監(jiān)局制定了《關(guān)于推動(dòng)我省國(guó)有企業(yè)充分利用基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs盤活存量資產(chǎn)的方案》。目前，江蘇省各級(jí)政府與相關(guān)行業(yè)主管部門正通力配合、同向發(fā)力，多措并舉大力支持國(guó)有企業(yè)通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)大融資規(guī)模，促進(jìn)有效投資。

江蘇證監(jiān)局債券監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，江蘇證監(jiān)局將積極做好政策協(xié)同，聯(lián)合省級(jí)相關(guān)部門和交易所開(kāi)展REITs專題培訓(xùn)。同時(shí)，持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)更新儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，加快推動(dòng)成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行，有力支持新資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報(bào)，持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容，盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“近年來(lái)，江蘇省發(fā)展改革委持續(xù)提升政策把握和實(shí)操能力，優(yōu)化簡(jiǎn)化申報(bào)推薦程序，周密做好合規(guī)性把關(guān)，按照‘成熟一個(gè)、申報(bào)一個(gè)’原則有序向國(guó)家發(fā)展改革委推薦項(xiàng)目。著眼下一步，江蘇省發(fā)展改革委將再加力度、再?gòu)?qiáng)措施，繼續(xù)加強(qiáng)REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備質(zhì)量，做好跟蹤調(diào)度，加快申報(bào)進(jìn)度，著力用好REITs工具助推基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展。”江蘇省發(fā)展改革委有關(guān)處室負(fù)責(zé)人表示。

“展望后續(xù)，上交所也將不斷加強(qiáng)與各地的溝通聯(lián)絡(luò)，協(xié)助分析REITs項(xiàng)目推進(jìn)中的關(guān)鍵問(wèn)題，形成優(yōu)化建議。”上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不僅如此，我們還聯(lián)合江蘇證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國(guó)資委等多部門開(kāi)展了盤活存量資產(chǎn)有關(guān)專題培訓(xùn)，挖掘和儲(chǔ)備了一大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，包括租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施、文旅設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別，未來(lái)將繼續(xù)與江蘇省合力推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目落地。”