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闕福生
2025-10-15 08:32
10月14日，仲量聯行發布的報告顯示，2025年第三季度，上海辦公樓市場租金下行繼續帶動成本驅動型搬遷和升級需求，同時部分行業需求回暖。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“當前整體市場持續利好租戶，企業積極尋求更有利的租約條款和品質升級機會。”
甲級辦公樓：三季度凈吸納量19萬平方米
2025年三季度，上海甲級辦公樓市場凈吸納量19.04萬平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監王岳表示：“金融服務業保持韌性，其中私募基金需求有所上升。同時，與人工智能相關的科技互聯網企業以及以戶外運動為代表的零售品牌的辦公租賃需求保持活躍。”
三季度，上海甲級辦公樓租金保持下行趨勢。其中，中央商務區租金為6.6元/平方米/天，非中央商務區租金達到4.3元/平方米/天。隨著甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業選擇搬遷入甲級樓宇以實現性價比更高的升級。
據仲量聯行介紹，業主為保留現有租戶同時吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主表示愿意在延長租約的前提下接受租約重組。
在空置率方面，得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，上海中央商務區空置率環比下降0.6個百分點，達到16.3%。但來自產業園區與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點至30.5%。
產業園區：科技互聯網企業為主力需求方
三季度，上海產業園區凈吸納量為4.12萬平方米。面對新項目的持續入市，產業園區租戶積極尋求品質升級機會。同時，大部分租戶仍保持較高的成本敏感性。
仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“科技互聯網企業仍為主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領域；總部型經濟和科研機構的需求也較為活躍。”
三季度，上海共有兩個產業園區項目竣工交付，總建筑面積為20.47萬平方米。新增供應涌入繼續推高上海產業園區整體空置率，上海全市空置率環比上升0.9個百分點至26.1%。謹慎的租賃需求疊加短期內的集中供應使得市場租金繼續承壓。三季度，上海產業園區整體市場租金環比下降4.4%至3.5元/平方米/天。
在物流地產方面，上海大部分租戶活動也以節約成本為主要導向。三季度，上海物流市場整體租金環比下降5.8%，至1.20元/平方米/天。仲量聯行中國區產業及物流服務部負責人尹鴻表示：“在成本導向型需求主導以及空置率高企的背景下，業主維持相對激進的定價策略，租金依然有下行壓力。”
投資市場：共達成17宗資產交易
今年三季度，上海投資市場整體呈現回暖態勢，共達成17宗資產交易，總成交金額達149.7億元，環比上漲78.1%。據仲量聯行數據，該季度單體項目平均成交金額為8.81億元，較2024年均值（5.6億元）及2025年上半年水平（4.2億元）顯著提升。本季度共有4宗成交額高于10億元的成交記錄，成交金額超過5億元的交易占比約47%。
具體來看，辦公樓資產重回主導地位，以75%的成交金額占比和53%的成交宗數占比領先其他資產類別。截至三季度末，一宗標桿級辦公項目成功交割，不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心。其他資產類別中，產業園區的成交金額占比為11%，零售物業和長租公寓的金額占比分別為8%和6%。
從需求端結構看，投資性需求占比高達91%，穩居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅動為主。高凈值投資者與各類企業買家持續活躍，展現出對上海大宗資產長期增值潛力的信心。從區域分布看，中環以內項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數，熱度持續回歸核心區域。
仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經濟政策持續發力、外資配置意愿回升，以及核心地段稀缺資產持續釋放，預計上海商業地產投資市場將在第四季度延續穩中向好趨勢。”
