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長留
2025-10-27 14:00
從廣州地鐵五號線潭村站D口走出，抬眼即可見一片偌大的家居賣場。不同以往的是，場內商戶早已搬空，大門緊閉，原用于停車的空地雜草叢生，整個賣場被架起圍欄，連同曾藏著人間煙火氣的美食城一起被鎖進城市的角落，無人進出。
10月22日，《中國經營報》記者走訪位于廣州市珠江新城東區的馬場地塊，見到上述情景。就在近日，廣州市規劃和自然資源局公示天河區珠江新城東區AT1113規劃管理單元控制性詳細規劃（以下簡稱“規劃”），其中包含備受關注的馬場片區。
規劃提出將打造“中央綠軸”，融入“公園+、體育+”理念，嵌入創新多元的體育、文化設施。圍繞“中央綠軸”布局高端商業、創新產業、未來社區、鄰里中心等多元功能。馬場地塊用途由體育用地變更為二類居住用地、商業用地、公園綠地等，地塊東側擬新增中小學用地。
馬場地塊建于1992年，最初作為經營性賽馬場賽事用地，見證了廣州賽馬文化的輝煌。賽馬場停止運營后，該土地逐漸轉為汽車、家居、餐飲等經營場所，淪為城市中一片低效用地。
隨著規劃的出爐，昔日歷經變遷的賽馬場如今被視為珠江新城最后一塊“寶地”，即將重新續寫屬于這座城市新的故事。
10月24日，廣州市規劃和自然資源局方面接受記者采訪時表示，馬場地塊目前正在開展租戶清租工作，規劃已于10月16日開展公示，充分吸取各方意見。公示結束后，將按程序提交市規委會審議、報市政府審批。待控規方案批復和用地補償工作完成后，結合市場實際，通過招商推介會等形式，推進地塊土地出讓及招商引資工作。
從賽馬場到城市新地標
馬場地塊的未來藍圖徐徐展開，規劃涵蓋住宅、商業、綠地和教育配套。
馬場更新改造提上日程以來，其進展一直備受市場關注。
10月16日，廣州市規劃和自然資源局對規劃進行批前公示，馬場地塊的未來藍圖徐徐展開，規劃涵蓋住宅、商業、綠地和教育配套。規劃顯示，珠江新城東區AT1113單元北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，總用地面積44.28公頃。
其中，平川路以西用地面積3.16公頃，涉及商業商務用地、綠地、消防用地，規劃總建筑面積25.24萬平方米（含現狀保留24.13萬平方米）；潭村路以東用地面積2.7公頃，涉及中小學用地、服務設施用地（幼兒園、托兒所），規劃總建筑面積2.43萬平方米。
馬場片區的用地面積最大，達到38.42公頃，涉及綠地、道路用地、公共服務及市政設施用地、商業商務用地、居住用地，規劃總建筑面積72.98萬平方米。其中居住用地面積5.41公頃（建筑面積22萬平方米）、商業商務用地面積13.26公頃（建筑面積49.7萬平方米）、綠地面積10.36公頃（兼容文體設施）、道路用地面積8.96公頃、公共服務及市政設施用地面積0.43公頃。
規劃新增5條城市道路，并優化平川路、潭村路、黃埔大道輔道、金穗路隧道等6條道路線位。規劃配置公共服務及市政設施21處，包括小學、幼兒園、托兒所、文體公園等。
對比現行控規，規劃將珠江新城東區AT1113單元從一整片體育用地分區調整為公園綠地、商業用地、居住用地等。昔日的賽馬場將轉變為全民共享的人民文體新客廳、引領灣區的國際商都消費地。
克而瑞分析指出，馬場地塊西側為珠江公園。在寸土寸金的珠江新城，一線景觀公園視野為未來馬場地塊各個物業類型的產品打造提供了豐富的想象空間。
規劃提出，珠江新城東區將以23公里的超級城市綠鏈為基底，規劃打造約11公頃的中軸體育公園。這片綠地將北接暨南大學，南達獵德凈水廠、臨江帶狀公園，西連珠江公園，東至天河公園。馬場地塊中央公園將進行地上地下一體化開發，打造多維聯通的中央綠軸。結合中央景觀設計，規劃保留馬場歷史記憶的望塔、記分牌等構件。
廣州市規劃和自然資源局方面公開表示，馬場片區的改造是國家低效用地再開發試點政策與城市戰略的深度共振，不僅是對城市空間的重新塑造，更是城市功能、生態和歷史文化的深度融合與創新發展。
規劃藍圖中的馬場地塊于“老廣州們”而言并不陌生。1992年，全國第一家賽馬場在此建立，彼時風光無兩。賽馬場停止運營后，這里慢慢變成汽車城、家居賣場。盡管功能幾經更迭，但始終未能充分釋放其作為城市中心黃金地段的潛在價值。
2024年6月，天河區低效用地試點項目庫已在自然資源部完成備案，馬場更新改造項目被納入其中。當年7月初，項目內地標式商場——馬會家居貼出停業撤場公告。該賣場運營方表示，其承租的黃埔大道西668—28號場地已于2023年12月31日屆滿，為配合推進馬場更新改造工作，公司將于2024年7月31日停止營業，并將場地交還給業主方廣州賽馬場運營管理有限公司（越秀集團旗下企業，以下簡稱“賽馬場運營公司”），各商戶在此期限前完成撤場相關工作。彼時記者走訪馬會家居看到，2024年8月1日，賽馬場運營公司已在場地圍欄處貼上了封條。
多宗調規地塊待入市
相關規劃從內到外給地塊“瘦身增配”，是積極響應建設“好房子”的表現。
控規出爐后，市場對于馬場地塊的入市預期不斷升溫。
克而瑞分析指出，位于廣州市中心的馬場地塊有著明顯的地理優勢，周邊配套齊全，其擁有的完整的城市界面及核心板塊的稀缺綜合素質有利于打造高端改善型、頂豪產品，該地塊或成為下一個“地王”。
據克而瑞監測，2022—2024年及2025年前三季度，廣州市天河區成交土地合計21宗，成交總建筑面積236.93萬平方米，其中今年前三季度成交涉宅用地2宗。今年3月，中國金茂以10.77億元的價格競得天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，成交樓面價為47317元/平方米；5月，保利發展以22.52億元的成交總價、30519元/平方米的樓面價競得天河區天河智谷片區AT1003023地塊。前述2宗地塊均已轉化為項目入市。
目前，馬場地塊所處的泛珠江新城板塊僅有凱旋新世界項目在售。今年1—9月，廣州市商品住宅市場總價800萬元以上的高端產品成交3603套，成交均價約73709元/平方米。其中，天河區以1359套位列第二，海珠區次之，數量為883套，番禺區成交426套位列第三。從整體市場來看，1—9月，天河區商品住宅成交3166套，同比增長63%，為近三年同時期成交規模最高值。
隨著流速加快，克而瑞提供的數據顯示，截至2025年9月末，天河區商品住宅庫存面積95.56萬平方米，較近一年最高位下降21%，去化周期18.7個月，較近一年最高位減少21.6個月。
值得注意的是，廣州市規劃和自然資源局近期還發布了廣州國際金融城AT091410、AT091414、AT091427地塊（AT0914規劃管理單元）控制性詳細規劃局部調整。其中，AT091410地塊曾于去年掛牌，后來終止出讓。
根據規劃，上述項目位于金融城東區西側，用地面積共計4.06公頃。調整內容顯示，AT091410地塊用地性質為二類居住用地兼容商業用地，建筑面積約5.42萬平方米，容積率3.65（此前為6.95），其中居住建筑面積為4.95萬平方米，占比達91.3%；商業建筑面積由原來約3.1萬平方米縮減為3000平方米，占比從30%降至5.5%；配套設施建筑面積從約1.38萬平方米縮減至1720平方米，占比從13.4%降至3.2%。
廣州市規劃和自然資源局方面對記者表示，上述地塊緊鄰金融城核心區，毗鄰地鐵4號線、5號線換乘站車陂南站，區位條件優越。為深入落實“好房子、好小區、好社區、好城區”建設的有關工作部署，進一步加強服務配套保障，優化城市功能并推動金融城東區高質量發展，結合片區實際發展需要開展規劃優化。
據克而瑞監測，今年1—9月，廣州金融城板塊商品住宅成交417套，成交均價97865元/平方米。克而瑞分析指出，相關規劃從內到外給地塊“瘦身增配”，是積極響應建設“好房子”的表現。
