數據寶
余莉
2025-10-23 12:51
10月23日，據中指研究院監測，1—9月，全國已經發行的新增地方專項債中，保障性安居工程、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、土地儲備等房地產相關的專項債發行約6400億元，同比增長89%，其中，城鎮老舊小區改造、棚戶區改造專項債分別為632億元、1302億元，涉及城中村改造的專項債發行816億元，同比增長1.4倍。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，城中村改造作為城市更新重要方向，對房地產市場影響明顯。2024年10月，住建部提出將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。同時，多地明確要減少回遷房實物安置占比，更多采用貨幣化或房票安置政策。同年11月，住建部、財政部聯合印發通知，提出擴大城中村改造政策支持范圍（擴圍至近300個地級及以上城市），推進城中村改造貨幣化安置，將城中村改造作為城市更新的重要內容有力有序有效推進。而專項債對該工作展開也發揮積極作用，2024年以來，中央明確允許把城中村改造納入地方政府專項債券的支持范圍，如廣州、武漢、成都、西安、鄭州等地將“專項債+貨幣化/房票安置”結合操作，對當地樓市均產生一定積極效果。
曹晶晶表示，從地方實踐來看，今年以來多地已經落地城市更新相關實施文件，如深圳、上海等，部分城市也探索老舊住房自主更新，通過政策優化獎勵，鼓勵小區房屋產權所有人參與開展自主更新，加速推進老舊小區項目更新。預計未來居民自主更新、原拆原建等模式有望在更多城市推廣，老舊小區改造仍有較大空間。
針對未來城市更新發展方向，5月中共中央辦公廳、國務院辦公廳出臺的《關于持續推進城市更新行動的意見》（下稱《意見》）提出主要目標是：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發建設方式轉型初見成效等，預計“十五五”時期我國城市更新將進入加速階段。同時《意見》提出六大保障措施，包括：建立健全城市更新實施機制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融資方式，建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式、健全法規標準等。10月住建部發布會也提到“十五五”期間，將立足于城市內涵式發展和城市更新大場景，落實好構建房地產發展新模式的各項任務，推動形成供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業經營穩健的房地產發展新格局，促進房地產高質量發展。
曹晶晶認為，城市更新項目投資額較大、開發周期長，用地政策和資金支持是市場關注重點。用地政策方面，推動土地混合開發利用和用途依法合理轉換，優化零星用地集中改造、容積率轉移或獎勵政策等政策有望加快落實。資金支持方面，中央預算內投資、超長期特別國債、地方政府專項債等資金預計將保持較強支持力度，同時銀行信貸及債券投資、股權投資等多元化金融支持也有望逐步完善。預計“十五五”時期，城市更新各項新機制將進一步加快建立，配套的金融、財稅、土地等支持政策也有望逐漸落位。
