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李映泉
2025-10-23 10:46
近段時間以來，城市更新成為房地產(chǎn)市場的重點方向。在持續(xù)多年的“高密度拆遷”后，深圳在近期迎來了多個低容積率的城市更新項目。
近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布公告，《寶安區(qū)新橋街道107發(fā)展帶康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃》已獲得審定通過。資料顯示，康達(dá)爾工業(yè)園城市更新項目位于深圳市寶安區(qū)新橋街道廣深公路與沙井南環(huán)路交會處西南側(cè)，更新單元用地面積及拆除用地面積均為24.3萬平方米，申報主體為深圳市寶安區(qū)新橋街道辦事處和京基智農(nóng)。根據(jù)最新公告，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項目的住宅開發(fā)建設(shè)用地面積約為12.03萬平方米，該項目最受關(guān)注的指標(biāo)是3.1的容積率。在業(yè)內(nèi)人士看來，該項目有望創(chuàng)下深圳近八年來城市更新項目的“最低密度”紀(jì)錄。項目建成后，社區(qū)公共空間將更充裕。
此外，《2025年龍崗區(qū)城市更新單元計劃第三批計劃》近日正式發(fā)布，坂田物資工業(yè)園片區(qū)約8.3萬平方米的土地納入舊改拆除范圍，計劃更新為居住、商業(yè)、工業(yè)等功能。值得注意的是，相關(guān)的補充公告明確，該更新單元將按今年5月1日實施的《住宅項目規(guī)范》要求落實。
根據(jù)合一城市更新的統(tǒng)計，今年5月1日實施以來，深圳招拍掛住宅項目已成交共計8個，其中7個項目涉及住宅容積率不超過3.1?？梢?，當(dāng)前新增招拍掛住宅項目按國家新規(guī)范執(zhí)行。不過，在5月至10月之間，深圳新增含住宅拆除重建類舊改、土地整備利益統(tǒng)籌的14個項目，規(guī)劃容積率均超過3.1。
自今年5月1日起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》正式實施，《住宅項目規(guī)范》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面予以規(guī)范，被視為“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，其中也明確新建的住宅項目容積率不超過3.1等要求。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)之下，房地產(chǎn)市場格局將被重塑，住宅產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平將全面提升，市場供需格局將加速重構(gòu)。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳大部分城中村或老舊小區(qū)城市更新項目，舊改完成后的新房普遍存在高容積率、商辦配置不夠合理等現(xiàn)象，“摩天住宅樓”比比皆是。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，推進(jìn)城市更新項目的進(jìn)程，可以在規(guī)劃、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、容積率、商辦的配置標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)整。
中指研究院研究總監(jiān)吳建欽表示，在可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)的引領(lǐng)下，城市更新在穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、惠民生的重要作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)，推動城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型與城市高質(zhì)量發(fā)展。
