證券時報
卓泳
2025-10-22 20:37
10月20日，國家統計局公布2025年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，9月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續呈收窄態勢。
對此，58安居客研究院院長張波接受時代周報記者采訪時稱，2025 年“金九”樓市保持了相對穩定，二手市場成交量穩，新房持續結構性分化。房價同比降幅收窄的積極信號持續顯現，顯示前期政策效果開始逐步滲透，市場長期下行壓力有所緩解。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則對記者表示，雖然從短期來看房地產市場仍在調整，但由于其已經有長達近5年的調整，調整時長非常長，這也意味著房價泡沫擠得差不多了，市場回穩的基礎更加牢固。
展望四季度，張波認為，政策寬松將繼續托底核心城市成交量，房價預期穩定的信心將進一步強化，但一二線城市非核心區包括大量中小城市仍需通過“以價換量”來消化庫存。
在70城中，上海的新房價格環比上漲0.3%，與杭州一起領漲全國，漲幅比上月收窄0.1個百分點；而在二手住宅方面，上海房價環比下降1.0%，降幅與上月持平。
對于后市，上海中原地產資深分析師盧文曦指出，市場分化的局面還會延續。新房基于高價房維持一定活躍，價格同、環比或將依舊呈現上漲態勢，但漲幅會收窄。二手住宅基于市場調整的大趨勢，環比依舊有下行可能，但跌幅有望趨于穩定。
上海豪宅熱度進一步提升，支撐新房價格繼續領漲全國
國家統計局數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點；二線城市環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點；三線城市環比下降0.4%，降幅與上月相同。
同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二、三線城市同比分別下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3個百分點。
就從城市層面而言，9 月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲城市有5個，比上月減少4個；而房價環比下跌的城市數量則有63個，比上月增加6個。
對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，客觀說價格方面適度調整是符合供求關系的。實際過程中我們也觀察到一些降價的新現象，如尾盤項目降價力度大、預售備案價格和實際價格的差異大等問題。
同時，嚴躍進也指出，從同比來看，新房價格上漲的城市數量增加，從上月的5個變為8個。這是非常好的信號，說明新房企穩的城市數量增多。
△圖源：國家統計局
在眾多城市中，上海新房價格表現依舊搶眼。9月份，上海新房價格環比上漲0.3%，漲幅排在全國第一；同比方面，上海新房價格漲幅達5.6%，同樣位列全國第一。此外，今年前9個月，上海的新房價格均值亦領漲全國，同比上漲5.8%。
張波認為，核心區優質改善房源入市是上海新房價格的關鍵支撐之一。
據悉，9月份，上海全市共有43個樓盤入市，數量為2025年以來的新高；新房供應面積為62萬平米，環比上升113.64%，同比下滑15.83%。其中，內環內樓盤由上月的2個增至7個，單價超10萬/平米的樓盤由上月6個增至14個。
此外，盧文曦指出，豪宅類產品熱度有進一步提升的跡象。上海中原地產數據顯示，9月上海新建商品住宅成交面積54.5萬平方米，環比增加35.9%，同比增加18.5%。在當月新建商品住宅成交面積前十榜單中，單價超10萬/平米的樓盤，比上月增加2個。其中，成交面積排名第一的網紅項目嘉里金陵華庭，均價超過20萬元/平方米。
二手房價環比下降1.0%，專家稱部分優質房源跌幅將率先收窄
數據顯示，9月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同；二線城市、三線城市環比分別下降0.7%和0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。
同比來看，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點；二、三線城市同比分別下降5.0%和5.7%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，9月份，70城二手住房跌幅水平仍保持在高位，這背后主要有兩大原因，一是新房全方位優勢對二手房的沖擊；二是二手房掛牌量繼續增長，供給端對價格的壓制。
“經歷前期快速下跌后，新房對二手房沖擊的價格下跌開始緩解，后續二手房價格可能跌幅開始收窄。”李宇嘉稱。
△圖源：國家統計局
就從城市層面而言，9月份，70個大中城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量為0。其中，上海二手住宅價格環比下降1.0%，降幅與上月持平。這是上海二手住宅價格自今年5月份起環比連續五個月出現下降。
另據上海中原地產數據顯示，2025年9月上海二手住宅成交1.80萬套，環比增加2.53%，同比增加38.67%。
對此，盧文曦指出，9月份二手住宅成交量雖有放大，但環比漲幅要遜于新房。這一方面是7、8月份的淡季交易量并不算低；而另一方面則是“滬六條”政策本身對新房更友好，比如公積金政策只針對新房。
他指出，從9月上海二手住宅市場的交易熱點來看，低總價產品依舊為絕對主力，300萬以內的房源占比大約61%。同時，房齡比較長的老公房較為活躍，例如成交量前十的小區中位于奉賢新城的解放新村以及位于共康泗塘的通河一村等。
“基于現在二手住宅掛牌總量依舊在高位運行的事實，以價換量依舊是交易主流，房價依舊有下行壓力。不過，在不同房源房價下行的節奏上會有分化，部分優質房源下跌幅度會率先收窄或止跌。”盧文曦稱。
