第一財經
2025-10-16 14:10
“日光盤”、漲價、兩三天內成交……這些樓市上行期才會見到的字眼，近來卻出現在了海南市場上。
在剛剛過去的“國慶中秋”小長假里，盡管有臺風的影響，海口、三亞仍有多個樓盤表現活躍，諸多項目來訪量突破百組；大華旗下位于三亞的一熱門項目來訪量甚至超過800組，成為國慶最擠的售樓部之一……?
據海南省住房和城鄉建設廳數據，10月1~7日，全省商品房網簽銷售面積同比增長22%，銷售金額同比大幅增長115%。將時間線拉長，就會發現海南樓市的購買力正在慢慢回歸，今年前8個月，海南全省商品房銷售面積、銷售額同比均呈現增長態勢。
多位受訪業內人士提到，當前海南市場的成交表現受到多重因素影響，一方面是封關政策帶來的利好預期，另一方面亦是供應變化帶來的結構性上漲，長遠來看，市場信心的恢復最終仍需依賴整體經濟的回暖。
樓市已持續多個月好轉
在樓市逐步修復的進程中，每個“日光盤”都是一劑強心劑。過去很長一段時間都不太引人注目的海口市場，近來就出現了這樣的熱門項目。
9月底，中海·南海叁號院入市，開盤推出168套洋房，當日即售罄，單日收金10億元。不只是賣得快，這個項目備案價也刷新了海口的天花板，均價突破3萬元/平方米，其中部分房源的備案價更是達到了4萬元/平方米以上。
島內另一熱點城市三亞同樣有項目表現突出。招商蛇口旗下一項目位于崖州灣，自開放以來累計吸引了超3500組客戶與業內同行到訪，在6月下旬首開時去化率達97%，成交近260套房源，是2025年以來三亞首開去化套數最多的項目。
這并不是個例。一家主營文旅地產的開發商內部人士提及，9月以來，市場上出現了許多目的性非常強的客戶，他們帶著錢來，成交周期只有兩三天，“海南9月明顯好起來了”。
在海南從事房地產行業已有8年時間的柳潔（化名），目前是一家TOP10房企的海南市場負責人。她告訴記者，“我們發現，以前只有冬天北方人愿意來三亞避寒，但現在夏天也有很多北方人更愿意來了，因為他們發現三亞比內地很多地方都涼快。”這個暑假就有很多家長帶著孩子來親子游，推動了不少成交。
柳潔表示，8月原本是市場淡季，“一個月不賣房都很正常”，但今年有項目一個月賣了20多套房，“明顯好起來了”。
整體的成交數據也反映出當前市場逐步企穩的趨勢。據海南省統計局披露，今年前8個月，全省商品房銷售面積為591萬平方米，實現銷售額994億元，同比分別增長了0.6%、9.3%；其中商品住宅銷售金額達到926億元，同比增幅達17%。
房價方面來看，根據海南省統計局披露的數據粗略計算，8月份，三亞房價約為3.88萬元/平方米，創下近年來的最高值；海口的8月單月房價也達到了1.25萬元/平方米的水平，是近半年來的最佳表現。
國慶期間，海口、三亞兩個城市更是引領全省上漲。據海南當地第三方機構錦城咨詢統計，全省TOP15項目累計成交金額12.58億元，同比增長超9%，其中三亞上榜項目占47%，海口占40%。
不僅是購房者，各大開發商也在加大力度布局海南市場，既有保利、招商蛇口、大華等開發商，亦有遼寧方大、陜西鑫陽等實業公司跨界而來。
在海口，來自內蒙古的北方時代控股以超5300萬元、溢價58%拿下一宗宅地；在陵水，港企海南希格納斯文旅發展有限公司歷經120輪競爭、溢價260%拿下了一宗文旅地塊；在三亞，遼寧方大斥資約28億元摘得海棠灣五宗地塊……僅以三亞為例，在6-8月里，土地成交總金額超95億元，超過去年三亞財政收入的六成。
政策紅利釋放
促使這股購買力在當前集中向海南回歸的背后，最直接的因素就是即將到來的自貿港封關。
今年7月下旬，國新辦發布會宣布海南自貿港封關定于2025年12月18日正式啟動。這意味著屆時海南將成為海關監管特殊區域，實行“‘一線’放開、‘二線’管住、島內自由”的貨物進出口管理制度。
克而瑞指出，長期以來，海南的經濟支柱是旅游業、房地產業和熱帶農業，產業結構相對單一 。即使擁有經濟特區和國際旅游島的政策加持，海南的GDP總量仍未能突破萬億，排在全國倒數第四。如今，隨著自貿港政策的全面落地，當地產業有望借此迎來新一輪的發展機遇。
海南省房地產業協會副會長兼秘書長王路告訴記者，自貿港封關將通過“零關稅、低稅率”等制度紅利，持續提升海南的資產價值和吸引力，為樓市構筑堅實的價值基礎。
據克而瑞數據，受2025年封關預期的影響，包括三亞、儋州等在內的海南城市，需求側迎來了新的增長點，如三亞在2024年交易量延續高位的基礎上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近5成。海口、三亞在投資前景榜上的排名亦提升了11位、28位，海南的投資價值凸顯。
但多位受訪業內人士也提及，政策預期給樓市帶來的影響是短期的，而產業培育及人口導入均需較長時間，難以一蹴而就地改變市場基本面。王路表示，封關對樓市的拉動效應將是溫和且漸進的，而非立竿見影的刺激，市場仍有較為明顯的分化。
據柳潔觀察，海南和全國其他城市的相似之處就是市場的兩極分化，項目位置好、資源好、景色好，開發商本身也比較靠譜，只要價格在客戶承受范圍內，都會有人買單，但若項目質素稍差，降價也難以吸引到客戶買單。
例如相對更偏內生型需求的海口，購房群體如公務員、企業主、高管等的改善需求集中于核心區，更看重學區、交通及開發商品牌，疊加二手房沖擊和安居房的供應，當地少量學區盤、核心區改善盤目前去化比較亮眼，而大部分項目仍然處于以價換量階段。
“三亞跟全國其他城市都有很大的不同。”柳潔表示，它是一個典型的外生型市場，面向全國游客，9成以上的購房者是外地客戶，其中大約6成每年在三亞居住時間不到一個月，這些客戶的消費力強，財富韌性較強，對品質也要求“六邊形”，“對于看上的項目，成交周期也會很短”。這樣的一座旅游外生型城市，在旺季時可以做到全天候接待客戶。
這也是近來三亞和海口的成交量價有明顯提升的關鍵因素。柳潔提及，以前海口、三亞供應的土地多偏城郊、城市邊緣板塊，相應地房價也會偏低，而近兩年來，尤其三亞集中出讓了一批市中心地塊，包括海棠灣核心區等，這部分項目的入市也就帶來了價格的相應提升，更多地體現的是地塊本身的素質。
