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10月24日，中指研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，二季度保租房公募REITs運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健向好，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目出租率普遍回升，三季度保租房公募REITs首發(fā)與擴(kuò)募籌備工作也在穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)在政策持續(xù)推動(dòng)下，后續(xù)發(fā)行或?qū)⒓铀佟?/p>

報(bào)告顯示，二季度保租房公募REITs運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好。根據(jù)最新披露的季報(bào)數(shù)據(jù)，基金收入方面，二季度各保租房REITs同環(huán)比均有所增長(zhǎng)，其中華夏北京保障房REIT受成功擴(kuò)募影響，基金收入同環(huán)比增幅均超15%，拉動(dòng)保租房REITs整體收入同環(huán)比增幅在5%以上。凈利潤(rùn)方面，二季度各保租房REITs凈利潤(rùn)走勢(shì)以同環(huán)比雙增長(zhǎng)為主，僅紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT同比或環(huán)比有所下降，保租房REITs整體同環(huán)比增幅在7%—10%之間。可供分配金額方面，保租房REITs整體同環(huán)比增幅在5%左右，其中華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT增幅明顯。

同時(shí)，二季度保租房REITs底層資產(chǎn)出租率普遍穩(wěn)中有升。根據(jù)各保租房REITs最新披露數(shù)據(jù)，二季度末，各底層資產(chǎn)項(xiàng)目出租率普遍在95%以上，其中市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)項(xiàng)目出租率回升明顯。具體來(lái)看，截至二季度末，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT底層項(xiàng)目整體出租率在高位水平保持相對(duì)穩(wěn)定；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT等底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)針對(duì)季節(jié)性特征，充分發(fā)揮市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)組織專項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)，拓展多元招租渠道，積極提升項(xiàng)目出租率，其平均出租率均居近兩年高位；招商基金蛇口租賃住房REIT的林下項(xiàng)目經(jīng)歷集中租賃爬坡階段后，出租率已恢復(fù)至較高水平，拉動(dòng)REIT平均出租率回升至95%以上。

報(bào)告指出，三季度保租房公募REITs發(fā)行與擴(kuò)募籌備工作穩(wěn)步推進(jìn)。首發(fā)方面，三季度無(wú)保租房REITs發(fā)行上市，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，廣州安居集團(tuán)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模不低于8億元的公募REITs，涵蓋租賃住房資產(chǎn)、存量商品房資產(chǎn)及公租房資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，已啟動(dòng)租賃住房REITs基金管理人服務(wù)招標(biāo)工作。擴(kuò)募方面，國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT擬擴(kuò)募，計(jì)劃新購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為城投寬庭·浦江社區(qū)及城投寬庭·九星社區(qū)，均為保租房項(xiàng)目，體量合計(jì)3592套。

值得注意的是，三季度租賃住房私募REITs獲新進(jìn)展。9月，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上交所完成首次擴(kuò)募，成為市場(chǎng)首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS擴(kuò)募項(xiàng)目，成功打通持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS擴(kuò)募路徑。本次擴(kuò)募以南京兩個(gè)保租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，擴(kuò)募募資規(guī)模4.53億元。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，市場(chǎng)化租賃住房公募REITs獲政策支持，后續(xù)發(fā)行或?qū)⒓铀佟Ｈ径龋瑖?guó)家發(fā)展改革委發(fā)布政策，首次將市場(chǎng)化租賃住房明確納入公募REITs“新資產(chǎn)類型”中并探索發(fā)行路徑，為租賃住房資產(chǎn)證券化指明了新的發(fā)展方向。未來(lái)，在政策持續(xù)推動(dòng)下，預(yù)計(jì)將有更多的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，從而吸引社會(huì)資本加大對(duì)住房租賃領(lǐng)域的長(zhǎng)期投入，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。