數據寶
梁謙剛
2025-10-21 12:41
10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地塊，最終，3宗地塊實現溢價成交，3宗地塊以底價成交，共計成交金額198.77億元。其中，溢價成交的3宗地塊，刷新板塊地價單價紀錄，但溢價率均低于20%。
與過往多次土拍一樣，上海2025年度第八批次土拍同樣吸引了包括中海、保利發展、越秀地產、招商蛇口等20余家品牌房企參與競拍。在“好房子”新政落地與戶型限制放開的政策背景下，此次土拍既彰顯了核心城市稀缺地塊的強抗跌性，也折射出當前房地產市場深度調整期的理性回歸與格局分化。
核心板塊溢價
本次土拍呈現鮮明的“冷熱分化”特征，6宗地塊的成交表現隨區位價值梯度清晰劃分。在總出讓建筑面積40.87萬平方米的土地中，住宅部分約30.51萬平方米，起始總價184.95億元，最終成交額較起始價上浮7.47%，整體溢價水平控制在理性區間。
同時呈現幾個亮點：一是，徐匯濱江宅地、靜安商住地、楊浦區宅地均刷新板塊單價新高。二是，濱江集團時隔十年的返場嘗試更成為市場焦點。不過，濱江集團選擇聯手招商蛇口、西岸開發參拍徐匯濱江地塊，未有斬獲。濱江集團相關人士向記者表示：“后續還是會繼續參與上海土拍?！比?，招商蛇口攜手越秀地產、星獅地產及瑞城房產拿下靜安區蘇河灣絕版商住地，溢價率為9.03%；楊浦東外灘地塊由保利置業以總價26.12億元競得，成交樓面價6.996萬元/平方米，溢價率14.69%。這表明房企在拿地時，主要秉持補倉或發揮資源優勢的策略。以蘇河灣地塊為例，其周邊服裝批發市場集聚，且規劃了約3萬平方米的商業體量。對于越秀地產而言，基于在商業項目開發與運營上的成熟經驗，其能駕輕就熟地將資源優勢轉化為項目優勢。
核心城區地塊成為房企爭奪的主戰場。徐匯區WS5單元188N-I-21地塊以14.85萬元/平方米的成交樓面價刷新區域紀錄，較2024年徐匯龍華地塊12.61萬元/平方米的成交價高出17.7%，中海地產以44.65億元總價、10%溢價率將其收入囊中。該地塊距黃浦江僅800米，1公里內覆蓋四條地鐵，周邊云錦東方等項目售價已達16.5萬元/平方米，稀缺性支撐地價突破。
靜安區蘇河灣C070102單元地塊作為內環內罕見的住宅用地，由招商蛇口、越秀地產、星獅地產、瑞城房產等四家企業組成的聯合體以77.37億元競得，8.14萬元/平方米的樓面價較起始價上漲9.03%，其周邊中糧天悅壹號等豪宅掛牌價已達20萬元/平方米，進一步凸顯地塊開發價值。
楊浦區N090602單元D1-7地塊則以14.69%的溢價率成為本批次溢價率最高的地塊，保利置業最終以26.12億元摘得，6.996萬元/平方米的樓面價與周邊新房10.8萬元/平方米的售價形成合理價差。
與核心地塊的激烈競爭形成反差，外圍區域甚至內環邊上的地塊均以底價成交。徐匯華涇地塊由徐房與匯成聯合體以底價26.51億元獲得，成交樓面價為2.77萬元/平方米。寶山楊行地塊則由金茂、楊行城市建設與寶冶組成的聯合體以底價17.51億元競得，成交樓面價為1.46萬元/平方米。松江中山街道地塊則由國貿與松江交投聯合體以2.15萬元/平方米的成交樓面價收入囊中。這些地塊或因包含商業規劃，或受限于尚在完善的區位配套，最終均僅有一家企業參拍，反映出當前房企對非核心區域投資較為審慎，風險把控意識增強。
此次土拍總計吸引參與企業20余家，多為央國企及本地城投平臺。除楊浦濱江和徐匯濱江地塊外，其余四宗地塊均為聯合體拿地。從競拍企業數量來看，徐匯濱江、靜安蘇河灣和楊浦濱江三宗地塊分別有3家、3家和4家競拍企業（含聯合體）參與競拍，其余地塊均僅1家企業參與。
同策研究院聯席院長宋紅衛認為，從全國土拍情況來看，上海仍然是土拍熱度最高的城市，但是與前期相比，盡管本輪土拍個別地塊仍保持較高熱度，但從整體溢價率、參拍企業數量及出價預期等核心指標來看，房企在投資上正回歸理性。
他進一步分析指出，地塊分化的特征越來越明顯，背后反映是供需結構的變化以及庫存壓力，中心區域仍然是投資的重點。
隨著國家“好房子”標準的落地，上海土地出讓指標亦同步優化，已不再要求中小套的比例，這就更好地契合了當前以改善型需求為主導的市場方向。與此同時，聯合參拍正逐漸成為趨勢。尤其在市區核心地塊中，隨著資金門檻提高、開發難度加大——如涉及風貌保護、地下空間開發與商業運營等復合要求，房企之間“強強聯合、優勢互補”的合作模式，不僅有助于分散風險，也為項目成功開發奠定了堅實基礎。
時隔十年返場
本次土拍最受關注的市場信號，莫過于濱江集團時隔十年之后，重返上海土拍。濱江集團聯手招商蛇口、西岸開發組成聯合體，參與徐匯濱江地塊的競價，雖最終未能斬獲，但這一動作顯示民企參與度有所提升。濱江集團相關人士表示后續還是會繼續參與上海土拍，恰是當前民企在上海土地市場的真實寫照。
業內分析人士向記者指出，濱江集團的返場并非孤立現象，而是政策環境與市場機遇共同作用的結果。2024年9月上海出臺的房地產新政不僅優化了限購、信貸政策，更重要的是全面取消了商品住房中小套型比例限制，為改善型產品開發創造良好環境。同時，“好房子”建設標準的落地，對陽臺設計、外立面材料、公共空間規劃等提出更高要求，與濱江集團擅長的高端住宅開發基因高度契合。但相較于2024年宸嘉發展在徐匯龍華地塊以40%溢價率奪地的激進表現，濱江集團的聯合體參拍與理性出價，更凸顯了當前民企在恢復信心過程中的審慎態度。
本輪土拍最值得關注的制度突破，是6宗地塊全部取消中小套型比例下限，這標志著上海新房市場徹底告別戶型管控，產品面積大小將完全由市場供需決定。
這一政策調整與上海樓市的需求結構高度適配。當前，上海改善型需求已成為市場主導，2024年三季度成交的徐匯濱江地塊便以大平層產品為主力，而本次成交的徐匯濱江地塊容積率僅1.5、限高30米，天然適配高端改善定位。政策優化后，房企可根據地塊屬性精準定位：核心區域如徐匯濱江、靜安蘇河灣可聚焦200平方米—400平方米的大平層或復式產品，匹配高凈值人群需求；潛力區域則可靈活搭配剛需與改善戶型，平衡去化效率與利潤空間。從出讓要求看，核心地塊已明確較高裝修標準，徐匯濱江地塊裝修標準不低于5000元/平方米（集采價），靜安蘇河灣地塊裝修標準不低于7000元/平方米（集采價），與“好房子”標準形成政策合力。
政策引導下的產品升級趨勢已然變得清晰。比如，中海在徐匯濱江的既往項目已采用“全區抬板4米”“陽光地庫”“空中花園”等創新設計，此次新拿地塊預計將延續高端定位，主力戶型或瞄準200平方米以上改善客群。靜安蘇河灣地塊要求配建27%的文體用地，引入文藝展演、美術展覽等業態，更是對開發商綜合運營能力的考驗，最終競得該地塊的招商與越秀聯合體正具備商業運營與高端住宅開發的雙重優勢。這種“政策優化+品質提升”的機制，將推動上海新房市場從“數量供給”向“質量供給”轉型。
對于未來市場走向，中指研究院上海數據總經理張文靜認為，核心區域的優質地塊仍將保持一定熱度，但其溢價空間會受新房銷售預期約束。而隨著改善型產品供應增加，上海新房市場將逐步形成“核心高端化、外圍多元化”的供給格局。濱江集團等民企的謹慎返場，則為市場注入了彈性，若后續銷售端持續回暖，民企參與度有望進一步提升。
