國際金融報
陸怡雯
2025-10-15 23:21
9月30日，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（簡稱“建信長租”ABS）在上交所完成首次擴募，成為市場首單持有型不動產ABS擴募項目，標志著持有型不動產ABS發揮資產上市平臺功能邁出了關鍵一步，為專業資產管理機構利用該產品開展資產收并購、打造“募投管退”閉環提供了重要范本，也吸引更多社會資本參與到住房租賃市場中來，助力探索房地產發展新模式。
“建信長租”ABS去年7月2日設立，發起人建信住房租賃基金（簡稱“建信住租”）是國內租賃住房領域資產管理機構，計劃管理人為中金公司，首期產品規模為11.7億元。本次擴募以南京兩個保租房項目作為底層資產，擴募募集規模4.53億元，累計認購金額27.28億元，認購倍數7.8倍，參與投資機構包括銀行理財、券商、保險、資管機構等多元化投資人。擴募完成后，“建信長租”總規模16.23億元。
持有型不動產ABS又稱“機構間REITs”，定位于權益型ABS，是在資產支持證券產品大類框架下推出的創新產品。“建信長租”作為市場首單產權類持有型不動產ABS，自上市以來受到投資人的積極參與。此次擴募標志著持有型不動產ABS正式打通擴募路徑同時，在發行定價、詢價簿記、合并掛牌等方面進行的機制創新，也為后續其他持有型不動產ABS項目擴募起到示范作用。
擴募助力增加優質資產供給
為充分發揮持有型不動產ABS標準化、資產信用、權益屬性等產品優勢，上交所多方征求市場主體意見，結合產品創新實踐，總結提出了信息披露、激勵約束、流動性支持、資產運營治理、二級交易和擴募等“六大創新機制”安排，指導多個項目成功落地。作為“六大創新機制”的最后一塊拼圖，“持續擴募機制”是持有型不動產ABS產品持續發展的重要一環。
“建信長租”本次擴募的底層資產是位于南京市雨花臺區、南京市江北新區中央商務區的兩個保租房項目。擴募后，“建信長租”底層資產擴充為六個項目，分別位于上海、杭州、武漢、南京等城市，產品輻射區域進一步提升，增強了整體資產包的運營穩定性。
建信住租相關負責人表示，“擴募對建信住租發揮專業資產管理人優勢具有重要意義，未來可以通過持有型不動產ABS平臺，持續將培育成熟的資產推向資本市場，吸引更多社會資本參與到住房租賃市場中來，增加租賃住房供給。”
二級市場流動性穩步提升
截至9月30日，“建信長租”二級市場累計成交逾10億元，交易筆數超過93筆，新增投資人16家，產品流動性日益加強。據悉，共有5家做市商參與了該產品的詢報價和做市，為產品提供二級市場流動性的同時，持續發揮持有型ABS產品對底層資產的價值發現功能。
底層資產的運營表現和信息披露是二級市場流動性提升的基石。在信息披露方面，計劃管理人按季度跟蹤標的資產的評估值和公允價值參考凈值，并按季度向投資人披露資產管理報告、價值考量更新意見書/評估報告以及凈值公告。在投資者交流方面，“建信長租”分別組織了兩次線下和兩次線上業績說明會，就專項計劃存續期運作情況做了詳細溝通。此外，在本次擴募發行過程中，計劃管理人安排了數十場路演，就“建信長租”底層標的資產的經營現狀及擬擴募資產的經營情況與廣大投資者進行了充分的溝通和交流。
持有型不動產ABS從創設到落地、從首發到擴募的過程，提振了市場信心和投資人預期。今年以來，主流投資者對持有型不動產ABS這類創新的權益型產品認知及共識逐步加深。在市場機制不斷明確、交易活躍度進一步提升的背景下，本次擴募讓持有型不動產ABS迸發出了更加旺盛的生命力。
創新發行定價機制提高發行效率
不同于傳統ABS產品，本次“建信長租”的擴募采用市場化詢價機制進行簿記發行。產品簿記前，建信住租及計劃管理人充分征詢新老投資人意見，共同制定了相關簿記方案，并經專項計劃管理委員會及持有人會議審議通過。
“建信長租”詢價機制將定價權充分交給市場，充分發揮ABS的定價機制優勢，最終實現產品溢價發行。據悉，“建信長租”本次擴募吸引了包括銀行理財、券商、保險、資管機構等33家投資人的積極參與，認購倍數7.8倍，投資人類型進一步豐富和多元化。
市場化詢價機制為持有型不動產ABS擴募機制的一次有益創新，為持續擴募以及后續二級市場交易奠定了良好基礎。
加快建設持有型不動產ABS市場
持有型不動產ABS定位于權益型上市產品，是構建多層次REITs市場的重要一環。上交所在證監會指導下，全市場率先設計、培育、推動創新試點落地，打通投融對接，推動一二級聯動，率先實現商業物業、收費公路、保租房、數據中心、清潔能源等資產類型零的突破。
建信住租相關負責人透露，“未來建信住房租賃基金將在做好底層運營的基礎上，不斷培育優質資產，持續以擴募方式將適合資產納入‘建信長租’平臺，推動持有型不動產ABS資管平臺不斷做大做強。”
截至2025年上半年，建信住房租賃基金累計收購項目30余個，位于北京、上海、廣州、南京等核心城市，資產規模超160億元，為新市民、青年人提供近3萬間長租公寓。
上交所有關業務負責人表示，“將持續大力推動持有型不動產ABS市場建設，為市場培育更多‘可以投’‘值得投’的項目，打造產業平臺，推進擴募落地，為投融雙方對接提供全流程、多條線的支持機制。”
